미래의 불확실한 금리 변동에 대비하는 것은 늘 어렵고 걱정되는 일입니다. 그리고 매번 바뀌는 대출 정책 때문에 따라가기 힘드실텐데요.
24년 2월부터 시행되는 스트레스 DSR, 이 글 한 번 읽어보세요. 완벽하게 이해할 수 있게 만들어 드릴게요.
스트레스 DSR의 모든 것
매번 바뀌는 부동산 대출 정책, 한동안 잠잠해지나 했더니 24년 2월부터 스트레스 DSR이라는 제도가 새롭게 적용되는데요.
스트레스 DSR(Debt Service Ratio) 제도는 DSR 규제를 통해 대출 한도를 산정할 때 현재 대출 금리에 일정 수준의 가산금리(스트레스 금리)를 추가하여 적용하는 제도입니다.
그래서 대출 금리가 올라가는 걸까요? 결론은 아닙니다. 그리고 이러한 규제를 피해갈 수 있는 방법도 알려드릴게요.
스트레스 DSR이란?
스트레스 DSR을 이해하려면, 먼저 DSR이 무엇인지 이해해야 합니다.
DSR의 개념
- (주택담보대출 원리금 상환액 + 기타 대출 원리금 상환액) / 연 소득
DSR, 즉 Debt Service Ratio는 ‘채무 상환 비율’을 의미합니다. 이는 사람이 대출을 받았을 때, 그 사람의 연간 소득 대비 대출의 원리금(원금과 이자)을 얼마나 상환해야 하는지 나타내는 비율입니다.
스트레스 DSR은 여기에 스트레스 금리를 더합니다.
스트레스 금리
- 5년 간 최고 이자율 – 현재 이자율
스트레스 금리는 최근 5년 동안의 최고 이자율과 현재 이자율의 차이를 계산하여 정해집니다. 이때, 최소 1.5%에서 최대 3.0% 사이에서만 적용되고요. 이 금리는 매년 두 번 변경되게 됩니다.
예를 들어 최고 금리가 8%, 현재 금리가 4%이면 스트레스 금리는 4%로 계산됩니다. 그리고 최대 수치값을 반영한 3%가 스트레스 금리로 결정됩니다.
계산 방법
- (주택담보대출 원리금 상환액 + 기타 대출 원리금 상환액) / 연 소득
스트레스 DSR은 일반 DSR의 계산 방법과 같습니다. 차이점은 일반 DSR은 현재 금리로 원리금을 계산한다면, 스트레스 DSR은 현재 금리에 스트레스 금리를 더해 계산합니다.
즉, 전체 대출 원리금 상환액에 스트레스를 가해 가혹한 조건으로 대출 한도를 줄어들게 되는 것입니다.
스트레스 DSR에 의한 한도 변화
스트레스 DSR이 적용되면, 대출자가 매달 갚아야 할 금액이 기존 보다 증가 되도록 계산되고요. 그에 따라 대출 한도가 줄어들게 됩니다.
연봉 5,000만 원 기준으로 대략 계산해보면 기존 대출 한도 대비 3억 당 최대 5,000만 원 정도 한도가 줄어들게 됩니다.
스트레스 DSR 적용 시기
스트레스 DSR 제도는 2024년 2월 26일부터 시작됩니다. 초기 충격을 줄이기 위해 3단계로 나눠 시행될 예정인데요.
24년 상반기에는 스트레스 금리의 25%, 하반기에는 50%, 마지막으로 2025년 1월부터 100% 적용할 예정입니다.
스트레스 DSR 대처 방법
이러한 스트레스 DSR로 인해 내년부터는 대출 한도가 많이 줄어들 수 있는데요. 이러한 대출 한도 변화를 최소화하려면 다음과 같은 방법을 적용해야 합니다.
변동 금리는 피할 것
변동 금리는 피하세요. 무조건 고정 금리로 적용하세요. 물론 고정 금리는 변동 금리보다 대출 금리가 높습니다. 하지만 한도는 더 올릴 수 있으니 고정으로 설정하세요.
주기는 최대한 길게 할 것
그리고 대출 이용 기간을 최대로 설정하세요. 최대 30년까지 설정할 수 있을 겁니다. 기간을 길게 잡으면 대출 한도를 늘릴 수 있습니다.
정부 지원 대출 활용
마지막으로 디딤돌 대출, 신생아 특례 대출 등 정부 지원 대출을 적극적으로 활용하세요. 이러한 정책 상품은 스트레스 DSR에 영향을 받지 않습니다.
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스트레스 DSR 전세 대출 적용 여부
아직까지 전세 대출에는 스트레스 DSR이 적용되지 않습니다. 서민의 주거 안정을 위해 전세 대출은 DSR 규제에서 제외되어 왔는데요.
최근 전세 대출에도 DSR을 적용하는 방안이 검토되고 있다고 합니다. 총선 이후 정책이 변화될 수 있으니 미리 준비하셔야겠습니다.
결론 요약
지금까지 스트레스 DSR의 개념, 계산 방법, 대처 방법에 대해서 알아봤는데요. 결론은 한도는 줄어들지만, 금리가 올라가는 것은 아닙니다.
그리고 대처 방법도 있습니다. 이제 24년 6월부터 기준 금리도 낮아질 전망이기 때문에, 대출 한도 또한 함께 늘어날 수 있습니다.
미리 걱정하지 마시고요. 언제나 내 집 마련은 옳습니다. 여유 있다면 집값 오르기 전에 발 빠르게 대처하시는 것이 좋겠죠?