오늘은 주택 담보 대출의 한도를 결정하는 3가지 요소 LTV DTI DSR 에 대해 정리해 보겠습니다.
이 세 가지 요소 상당히 중요합니다. 부동산 매매에서는 대출이 반이기 때문에 대출 한도를 제한하는 해당 요소에 대한 공부 꼭 필요하거든요.
LTV DTI DSR 개념 및 계산 방법
해당 글에서는 LTV DTI DSR 개념과 계산 방법에 대한 정보를 다루고 있습니다.
해당 요소는 아파트를 매매할 지역이 비규제, 조정, 투기 과열 지구이냐에 따라 비율이 달라집니다.
아래 글만 제대로 정독하시면 완벽하게 이해할 수 있도록 준비하였으니 아래 글을 끝까지 읽어주시길 바랍니다.
| 구분 | 내용 |
| LTV | Loan to Value Ratio 주택 담보 안정 비율 |
| DTI | Debt to Income Ratio 연간 주택 담보 대출 원금 상환액 / 연 소득 |
| DSR | debt service ratio 연간 총 대출 원금+이자 / 연 소득 |
LTV
LTV란? Loan to Value Ratio 의 약자로 주택 담보 안정 비율을 뜻합니다.
은행에서 주택을 담보로 돈을 빌려줄 때 한도를 결정하는 대표적인 요소인데요. 주택 금액에 LTV 비율을 곱해 한도를 결정합니다.
즉, 담보 잡을 주택의 가격보다는 무조건 적은 금액으로 한도가 잡힌다는 뜻이겠죠?
LTV 지역 별 한도
LTV 비율은 각 지역 별로 달라집니다. 매수할 아파트 가격에 LTV 비율을 곱하면 한도를 알 수 있습니다.
참고로 조정 지역에서 LTV 최대 한도는 4억 원으로 정해져 있습니다.
투기 과열 지구의 경우 주택 가격에 상관 없이 LTV 한도가 4억 원이 넘지 않기 때문에 최대 한도가 정해지지 않은 겁니다.
| LTV | 9억 원 이하 | 9억 원 초과 | 15억 원 초과 |
| 비규제 지역 | 40% | 20% | 0% |
| 조정 지역 | 50% | 30% | 0% |
| 투기 과열 지구 | 70% | 70% | 70% |
DTI
DTI란? Debt to Income Ratio 의 약자로 1년 간 주택 담보 대출 원금 상환액에 연 소득을 나눈 비율입니다.
대출 신청자의 상환 능력에 따라 한도가 달라지는 요소이고요. 보통 DTI 비율이 낮을수록 상환 능력이 우수한 것으로 평가합니다.
신용 등급과는 또 다른 개념이에요.
DTI 계산 방법
연봉에 적용 DTI 비율을 곱하면 월 상환 가능한 금액이 나옵니다.
신청할 주택 담보 대출 원리금 상환 금액이 250만 원이 넘어가면 안된다는 뜻이죠.
| DTI | 연봉 | 적용 DTI | 연간 상환 가능 금액 |
| 금액 단위 : 백만원 | 50 | 60% | 50*60%=30 월 250만 원 |
DTI 지역 별 한도
DTI 비율 또한 각 지역 별로 달라집니다. 단, DTI는 3 순위 입니다. DSR 비율에 걸리면 DTI 비율이 높아도 의미 없습니다.
왜냐하면 DSR이 DTI 비율의 상위 개념이기 때문이죠.
| DTI | 비규제 지역 | 조정 지역 | 투기 과열 지구 |
| 비율 | 60% | 50% | 40% |
DSR
DSR이란? debt service ratio 의 약자로 대출 신청자가 연간 총 갚아야 할 대출 원금+이자를 연 소득으로 나눈 비율입니다.
여기서 전세 자금 대출, 중도금 대출, 비상금 대출 등은 제외이고요. 카드론, 자동차 할부, 주택 담보 대출, 신용 대출은 포함됩니다.
마이너스 통장의 경우 실제 사용하고 있는 금액이 아닌 총 한도를 대출 원금으로 산정하게 됩니다.
DSR 계산 방법
DSR 비율은 22년 7월부터 대출 신청자의 총 대출 원금이 1억 원 이상이라면 지역에 상관없이 DSR 40%가 적용 됩니다.
반대로 1억 원 이하라면 위에서 말씀드렸던 DTI가 적용되는 것이죠. 예를 들어보겠습니다.
| DSR | 연봉 | 기 대출 금액 | 연 이자율 | 연간 상환금액 | 사용 DSR | 남은DSR | 남은 상환 가능 금액 |
| 금액 단위 : 백만원 | 50 | 100 | 5% | 105/12=8.75 | 8.75/50=17.5% | 40% | 50*40%-8.75=11.25 |
기존에 대출 금액이 1억 원 (이자 5%)라면 연간 상환해야 할 금액이 8.75백만 원입니다.
기 대출 금액이 1억 원 이상일 경우 DSR 40%가 적용되고요.
추가로 받을 수 있는 연 상환 가능 금액은 11.25백만 원, 월로 계산하면 월 상환 금액 93만 원을 넘길 수 없습니다.
대출 한도 늘리는 현실적인 방법
결국 핵심은 DTI, DSR이고요. 해당 요소의 비율을 높여야 합니다. 그렇다면 연봉을 높이거나 월 상환 금액이 줄여야 하는데요.
현실적으로 연봉을 한 순간 올리기란 쉽지 않겠죠? 연봉 대신 월 상환 금액을 줄여야 합니다.
DSR의 경우 기존에 사용하고 있는 신용 대출 등을 상환하시고 주택 담보 대출을 신청하시면 한도 측면에서 유리하고요.
대출 상환 기간을 최대한 길게 잡으면 월 상환 금액이 줄어들어 DSR, DTI를 줄일 수 있습니다.
LTV DTI DSR 계산기
DTI, DSR은 계산할 때 연 소득, 대출 금액, 이자, 상환 기간 등 변수가 참 많습니다. 그래서 수기로 계산이 어려운데요.
아래 부동산 계산기 사이트에 접속하셔서 값을 입력하면 손쉽게 계산하실 수 잇습니다.
LTV DTI DSR 정리 요약
지금까지 LTV DTI DSR 개념 및 계산 방법에 대해서 알아봤는데요.
주택 담보 대출 받을 때 가장 영향을 많이 주는 3 요소이니 주택 매수 전 꼭 공부를 하시는 것을 추천 드립니다.