이재명 정부 출범 후 벌써 세번째 부동산대책이 발표되었습니다. 이번 대책 발표에서는 크게 세금, 규제 지역을 포함하여 크게 5가지 변경 사항이 있는데요. 오늘은 10.15 부동산대책 5가지 핵심 규제 사항에 대해 알기 쉽게 정리해 보겠습니다.
10.15 부동산대책, 한마디로 요약하자면?
기존 서울 강남3구 + 용산구만 지정되었던 규제 지역이 서울 전역 + 경기도 전체로 묶이게 됩니다.
정부는 부동산 과열을 막기 위해 규제와 대출, 세금, 허가까지 총동원했습니다.
마치 불길이 번지는 산에 방화선을 긋듯, 투기와 불법 거래의 확산을 차단하겠다는 의지를 보여줬는데요.
막을수록 더 번지려고 하는 것이 불길인데, 과연 정부는 부동산 투자 과열을 막을 수 있을까요?
10.15 부동산대책 핵심 규제 5가지
지난 6월, 9월 부동산대책과는 차원이 다른 규제가 발표되었습니다.
5가지 규제 사항 중 가장 핵심은 이 글 마지막에 있는 “토지거래허가제”가 아닐까 생각되는데요.
지금부터 하나씩 알기 쉽게 설명 드리겠습니다.
1. 규제지역 대폭 확대
서울 25개 구 전체와 경기 12개 지역이 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역으로 지정되었습니다.
| 구분 | 기존 지정 지역 | 이번 확대 지정 지역 (2025.10.15 기준) |
|---|---|---|
| 서울 | 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 (4개 구) | 서울 전역 (25개 구 전체)→ 강북, 마포, 광진, 강서, 노원, 성북 등 모두 포함 |
| 경기도 | (없음) | 12개 지역 신규 지정① 과천시② 광명시③ 성남시 분당구④ 성남시 수정구⑤ 성남시 중원구⑥ 수원시 영통구⑦ 수원시 장안구⑧ 수원시 팔달구⑨ 안양시 동안구⑩ 용인시 수지구⑪ 의왕시⑫ 하남시 |
규제 지역으로 지정된 위 지역구에서는 대출, 청약, 전매, 세금 등 모든 주택 거래가 강력한 제한을 받게 됩니다.
2. 주택담보대출(주담대) 한도 축소
9월 7일 부동산대책에서 발표되었던 주담대 규제 반발이 심했던걸까요? 15억 원 초과 주택에 대해서 일부 주담대를 풀어줬는데요.
자세히 들여다보면 DSR 스트레스 금리 3% 인상으로 인해 실질적인 대출 한도는 더 줄어들었습니다.
| 구분 | 10.15 이전 (기존 규제) | 10.15 이후 (개편 내용) |
|---|---|---|
| 15억 원 이하 주택 | 최대 6억 원까지 가능 | 6억 원 동일 유지 |
| 15억 원 초과 주택 | 사실상 대출 불가 (한도 없음) | 4억 원까지 허용 (15~25억) |
| 25억 원 초과 주택 | 대출 불가 | 2억 원까지 허용 |
| 스트레스 금리 (DSR 산정용) | 1.5% | 3.0%로 상향 조정 |
DSR이란? ‘총부채 원리금 상환비율(Debt Service Ratio)’의 약자로, 개인의 연간 소득 대비 모든 대출의 원리금 상환액 비율을 뜻합니다.
여기에 스트레스 금리가 3% 얹어지면, 실제 DSR 37%까지만 대출 한도가 나오게 됩니다.
3. 조정 지역 확대에 따른 취득세 증가
규제 지역이 경기도 12개구까지 확대되면서 2주택으로 넘어가려면, 취득세 8% 부담을 더하게 됩니다.
| 구분 | 1주택 | 2주택 | 3주택 | 법인·4주택 이상 |
|---|---|---|---|---|
| 주택매매 – 조정지역 | 1~3% | 8% | 12% | 12% |
| 주택매매 – 비조정지역 | 1~3% | 1~3% | 6~8% | 10%~12% |
| 주택증여 – 조정지역(3억 이상) | 3.5% | 12% | 12% | 12% |
| 주택증여 – 그 외 지역 | 3.5% | 3.5% | 3.5% | 3.5% |
비규제 지역의 3주택 이상 취득세의 경우 1~2% 추가 감면을 생각하고 있다고 하나, 아직 확정된 것은 아닙니다.
4. 부동산 거래 감독기구 신설
정부는 부동산 불법행위를 근절하기 위해 부동산 거래 감독기구를 새로 설치합니다.
이 기구는 국무총리 직속으로 운영되며, 허위 신고, 시세 조작, 탈세, 불법 대출 등을 집중 단속합니다.
- 국토부: 허위신고·가격 띄우기 조사
- 금융위: 사업자대출 유용 실태 점검
- 국세청: 초고가주택 증여·탈세 검증
- 경찰청: 부정청약·시세조작 특별단속
5. 토지거래허가제 강화
서두에서 말씀드렸던 이번 규제의 가장 핵심, 토지거래허가제가 규제 지역 아파트에도 적용됩니다.
효력은 10월 20일부터 발생합니다. 이후에는 계약 전에 관할 구청의 허가를 받아야 거래가 유효하게 인정되는데요.
이 부분이 굉장히 논란이 많습니다. 심지어 허가를 받은 뒤에는 실거주 의무가 부과라, 투자 목적 거래나 단기 전매는 사실상 불가능해졌습니다.
토지거래허가제에 대해서는 아래 포스팅에서 좀 더 자세하게 다뤘으니 관심있으신 분들은 참고하시길 바랍니다.
10.15 부동산대책 FAQ 5가지
보도 자료에 실린 10.15 부동산대책 가장 많이 묻는 질문 5가지에 대한 답변을 정리해봤습니다.
Q1. 규제지역이 되면 어떤 변화가 있나요?
대출, 청약, 세금, 전매 모두 제한됩니다. 특히 재당첨 제한과 자금조달계획서 제출이 의무화됩니다.
Q2. 토지거래허가제는 언제부터 적용되나요?
10월 20일부터 효력이 발생합니다. 그 이전 계약자는 허가 의무가 없지만, 이후 계약자는 허가 없이는 거래할 수 없습니다.
Q3. 전세대출도 DSR에 포함되나요?
수도권·규제지역 내 1주택자는 전세대출 이자상환분이 DSR에 포함됩니다. 이는 무리한 전세대출을 억제하기 위한 조치입니다.
Q4. 부동산 세제 개편은 언제 시행되나요?
구체적인 시기는 확정되지 않았습니다. 정부는 연구용역과 TF 논의를 통해 시장 상황에 맞춰 단계적으로 추진할 예정입니다.
Q5. 이번 대책이 집값에 어떤 영향을 줄까요?
단기적으로는 거래량이 감소하고, 가격 상승세가 완화될 가능성이 높다는 것이 정부 답변인데요.
제 생각은 조금 다릅니다. 명확한 공급 없이 이러한 규제만으로는 부동산 가격만 더 부추기게 될 겁니다.
다음 부동산 정책에서는 경기도 12개구를 넘어 경기도 전체가 규제지역으로 지정될지도 모를 일입니다.